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Immobilienbewertung
Die exakte Immobilienbewertung ist eine Kunst für sich. Denn es ist gar nicht so einfach den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Schließlich fließen in die Wertermittlung Faktoren mit ein, an die der Laie im ersten Moment gar nicht denkt. Die korrekte Einschätzung des Immobilienwerts ist aber enorm wichtig, vor allem dann, wenn es darum geht, ein Erbe aufzuteilen, eine Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten. Aber auch wer sich dafür interessiert, jetzt oder in naher Zukunft ein Eigenheim, ein Grundstück oder ein Haus zu erwerben, sollte sich ausführlich informieren, um am Ende nicht zu viel Geld für die Traumimmobilie zu zahlen. Denn was auf den ersten Blick wunderschön und vollkommen intakt aussieht, kann sich nach einer gründlichen Bewertung durch den Fachmann sehr schnell als etwas ganz anderes herausstellen. Der schöne Schein trügt nicht selten über erhebliche Baumängel hinweg. Um Ihnen Wege und Möglichkeiten zu zeigen, wie Sie am schnellsten und günstigsten herausfinden können, wie viel Ihr Haus, Ihr Grundstück oder Ihre Eigentumswohnung wert ist, haben wir uns an einen Experten gewandt. Herr Ixmüller ist staatlich geprüfter Bausachverständiger und wird uns nun auch in heiklen Fragen Rede und Antwort stehen.
Herr Müller, sagen Sie mir kostenlos wieviel ist mein Grundstück wert?
Herr Müller: Aber gerne, dafür benötige ich von Ihnen aber noch einige Angaben. Schließlich ist die Lage zum Ermitteln Wertermittlung Immobilien sehr wichtig. Ein Baugrundstück in einer kleinen Ortschaft ohne nennenswerte Infrastruktur ist zum Beispiel sehr viel günstiger als ein vielleicht sehr viel kleineres Grundstück inmitten einer Neubausiedlung in der Stadt. Außerdem spielt die Größe an und für sich immer eine Rolle, um den Wert einer Immobilie exakt zu bestimmen. Landwirtschaftliche Flächen, zum Beispiel Wiesen, Wald und Ackerland, sind in der Regel natürlich sehr viel billiger als Bauland. Dann spielt auch die Ausrichtung im Hinblick auf die Himmelsrichtung eine Rolle bei der Wertermittlung des Grundstücks. Eine sonnige Südhanglage ist in der Regel begehrter als ein kalter und schattiger Nordhang. Manche Bauherren bevorzugen auch möglichst ebene Grundstücke. Außerdem muss man bei der Bewertung auch die Einflüsse aus der Umwelt beachten. Liegt das Grundstück an einer viel befahrenen Hauptverkehrsstraße oder eher ruhig inmitten einer idyllischen Siedlung in einem schicken Vorort einer größeren Stadt, befinden sich in der Nähe Fabriken oder grenzt die betreffende Siedlung direkt an den Stadtpark? Es gibt sehr viele Faktoren, die den Wert eines Grundstücks entweder negativ oder positiv beeinflussen.
Herr Müller, über die Wertermittlung eines Grundstücks wissen wir jetzt Bescheid. Sind sie auch so freundlich, kostenlos Wert Eigentumswohnung ermitteln? Was ist meine Eigentumswohnung wert?
Herr Müller: Wenn Sie sich fragen, wieviel ist meine Wohnung wert, dann hängt das auch hierbei sehr stark von der Lage des Objekts ab. Eine Wohnung am grünen Stadtrand ist in der Regel sehr viel teurer als eine Wohnung in einem abseits gelegenen Dorf, da auch hier die Infrastruktur bei der Ermittlung des Immobilienwertes eine ausschlaggebende Rolle spielt. Auch die Nachbarschaft hat einen Einfluss auf den Wert der Immobilie. Denn in einem Viertel, in dem überwiegend Menschen der sozialen Unterschicht leben, wird kaum jemand eine Wohnung teuer verkaufen können, auch wenn es sich hierbei um ausgesprochen großzügig geschnittene Räume handelt. Außerdem ist eine Neubauwohnung verständlicherweise sehr viel teurer als ein Altbau aus den 20er, 30er oder 40er Jahren. Auch sollte man beachten, ob die Eigentumswohnung top in Schuss ist, beziehungsweise wie hoch der Renovierungsaufwand ist. Es kann manchmal teurer kommen, eine billige Eigentumswohnung renovieren zu müssen als ein Appartment in einem Neubau zu erwerben. Das Kosten-Leistungs-Verhältnis sollte beim Erwerb eine übergeordnete Rolle spielen. Des Weiteren ist auch die Ausstattung bei der Wertermittlung enorm wichtig. Ein Balkon, eine Terrasse oder ein Keller-, beziehungsweise Dachbodenanteil erhöhen den Preis erheblich.
Herr Müller, immer mehr Menschen nehmen die Chance wahr, online und zumeist kostenlos den Immobilienwert berechnen. Wie stehen Sie als Fachmann dazu?
Herr Müller: Eine Immobilienbewertung kostenlos durchzuführen birgt immer ein gewisses Risiko. Denn vor allem bei schwierig zu bewertenden Objekten empfiehlt es sich, einen Fachmann vor Ort zu Rate zu ziehen. Denn vieles lässt sich nur im Rahmen eines Ortstermins klären. Viele Laien können die Schäden an der Bausubstanz oder andere Faktoren nur schwer selbst einschätzen. Wenn Sie zum Beispiel über das Internet kostenlos Berechnung Immobilienwert veranlassen, dann orientiert sich die Immobilie Wertermittlung an Ihren persönlichen Eingaben. Sie haben dann zwar den Immobilienwert kostenlos, das Ergebnis beruht aber auf Ihren eigenen Angaben.
Sie wissen dann nur ungefähr, nie aber hundertprozentig genau, wieviel ist meine Immobilie wert. Der Online Immobilienwert ist diesbezüglich nur ein Richtwert. Immerhin haben Sie jedoch grundsätzlich die Chance, sich mit Hilfe der Immobilienbewertung online eine Vorstellung von dem zu machen, was durchaus realistisch ist. Sie haben dann ihren Immobilienwert kostenlos und können bei Bedarf, beziehungsweise bei einem konkreten Vorhaben, zum Beispiel bei einem Verkauf oder einem geplanten Erwerb, eine exakte Immobilien Wertermittlung bei einem staatlich geprüften Sachverständigen veranlassen.
Herr Müller, über Grundstücke und Eigentumswohnungen haben wir bereits gesprochen. Wenn ich Sie nun aber frage, wieviel ist mein Haus wert, was sagen Sie mir dann?
Herr Müller: Die Wertermittlung für ein Haus unterscheidet sich nicht wesentlich von der Wertermittlung für eine Eigentumswohnung oder für ein Grundstück. Auch hier ist in erster Linie die Lage hinsichtlich des Preises ausschlaggebend. Ein Haus auf dem Land ist einfach billiger als ein an und für sich gleiches Haus in der Innenstadt, auch wenn das Haus auf dem Land über einen angrenzenden Garten verfügt und das in der Stadt nicht. Selbstverständlich liegt das an der Infrastruktur. Denn die meisten Leute schätzen es nun einmal, wenn sie den Supermarkt direkt vor der Haustüre haben und ein umfangreiches Freizeit- und Sportprogramm nutzen können. Auch die Kosten für den Weg zur Arbeit und zur Schule verringern sich erheblich. All das schlägt sich letztendlich in der Preisgestaltung für die Immobilie nieder. Natürlich ist des Weiteren auch der Zustand des Gebäudes wichtig, wenn ich mich frage, wie viel ist mein Haus wert. Sind Bauschäden vorhanden, zum Beispiel Setzungsrisse, dann beeinflusst das logischerweise auch die Preisgestaltung. Auch Feuchtigkeit im Mauerwerk und schadhafte Dächer mindern letztendlich den Wert des Hauses. Wenn ich wissen will, was ist mein Haus wert, dann richtet sich der Preis auch nach dem Baujahr. Ein Neubau ist teurer als ein Altbau, wobei sehr alte Gebäude unter Umständen unter Denkmalschutz stehen können.
Herr Müller, falls das Gebäude unter Denkmalschutz steht, was für Auswirkungen sind dann zu erwarten.
Ein Denkmalschutzgebäude zu besitzen hat sowohl seine guten als auch seine schlechten Seiten. Zum einen bietet der Besitz eines Denkmalschutzgebäudes die Möglichkeit, Steuern zu sparen. Außerdem können für die Instandsetzung Zuschüsse beantragt werden. Zum anderen sind dem Hauseigentümer in gewisser Weise aber auch die Hände gebunden, da er mit dem Gebäude nicht so verfahren kann, wie er es vielleicht möchte. Die Denkmalschutzbehörde belegt den Besitzer manchmal mit strengen Auflagen, um zu verhindern, dass Teile des Gebäudes verändert werden. Der Abriss eines Denkmalschutzgebäudes ist in der Regel kaum möglich. Bei etwaigen Umbauplänen muss man immer zuerst die Denkmalschutzbehörde um eine Genehmigung bitten.
Wenn mich dafür interessiere, was ist meine Immobilie wert, gibt es diesbezüglich verschiedene Arten von Gutachten?
Herr Müller: Es gibt das Sachwertgutachten und das Verkehrswertgutachten. Bei einer Zwangsversteigerung wird beispielsweise eine Verkehrswertermittlung Haus vorgenommen. Der Verkehrswert unterscheidet sich vom Sachwert dadurch, dass die derzeitige Marktsituation mit berücksichtigt wird und nicht nur der Sachwert des Gebäudes alleine. Diesbezüglich orientiert man sich daran, was man für das Haus tatsächlich heutzutage noch bekommen würde. Qualitativ gleichwertige Häuser können demnach dennoch völlig unterschiedlich bewertet werden, wenn sie sich in verschiedenen Gegenden befinden. Steht das Gebäude in einer weniger gefragten Region, dann gibt es Abschläge. Wie bereits erwähnt, kommt es in erster Linie auf die Lage des Objekts an. Die Lage fließt unmittelbar in die Verkehrswertermittlung für das Haus mit ein. Bei der Haus Wertermittlung werden vorerst die Kosten geschätzt, die entstehen würden, wenn man das Gebäude neu errichten würde. Je nach Alter kommt es dann zu mehr oder minder großen Abzügen, die den Wert des Hauses unter Umständen sehr stark nach unten drücken. Außerdem spielt die Instandsetzung eine Rolle bei der Wertermittlung. Wurde das Haus in den letzten Jahren laufend modernisiert, dann ist es wertvoller als ein Haus, das keine dementsprechende Pflege erhalten hat. Ähnliche Kriterien gelten, wenn ich die Frage stelle, was ist meine Wohnung wert. Denn auch bei einer Eigentumswohnung wird in der Regel der Verkehrswert ermittelt.
Und die Energie, spielt die bei der Wertermittlung für die Immobilie keine Rolle?
Herr Müller: Natürlich spielt gerade in der heutigen Zeit der Energieverbrauch im Haus eine sehr große Rolle. Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder vermieten möchte, ist nach dem Gesetz verpflichtet, hierfür einen Energieausweis vorzulegen. Bei der Modernisierung und Renovierung der Außenfassade und des Dachgeschosses sind ohnehin Maßnahmen zur Isolierung vorgeschrieben. Häuser, die bereits nach dem neuesten Energiestandard errichtet wurden, oder alte Häuser, die durch die entsprechenden Modernisierungsmaßnahmen über eine gute Energiebilanz verfügen, sind wesentlich teurer als Immobilien mit schlechten Energiewerten. Im Internet gibt es nicht nur die Möglichkeit, eine Immobilienbewertung online vornehmen zu lassen, sondern sich auch über die energetische Sanierung ausführlich zu informieren. Im Endeffekt zahlt sich eine energetische Sanierung immer aus. Eine Erhöhung der Heizölpreise ist auch für die Zukunft sehr wahrscheinlich.
Herr Müller, wir danken für das Gespräch.
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